Tausche kleine Wohnung gegen Einfamilienhaus!
Der große Traum vieler Menschen ist es in einem Einfamilienwohnhaus mit Garten zu leben. In unserer schnelllebigen Zeit, in der die Immobilienpreise seit Jahren explodieren, muss sich der Großteil der bau- oder kaufwilligen Menschen aber mit vielen Faktoren auseinandersetzen, um sich diesen Traum, nicht zuletzt aus finanzieller Sicht, überhaupt erfüllen zu können.
Nun gibt es auch bei der Anschaffung eines Wohnhauses verschiedene Szenarien:
- Neubau auf der grünen Wiese
- Kauf (eventuell Sanierung, Um- und Zubau) eines bestehenden Gebäudes
- Erweiterung des Wohnhauses der Eltern zu einem Generationenhaus
- …..
Vielleicht helfen Ihnen die folgenden Aspekte bei der Entscheidungsfindung weiter…
Um bei den oben angeführten Möglichkeiten zu einer guten Entscheidung zu kommen, müssen die Vor- und Nachteile aller in Frage kommender Varianten gegenübergestellt und entsprechend den eigenen Präferenzen und Möglichkeiten gewichtet werden.
Der Standort
Die lokalen Gegebenheiten am (künftigen/bestehenden) Standort eines Hauses können diese äußerst schwierige Entscheidung erheblich beeinflussen, deshalb sollten sie gründlich bedacht und deren Vor- und Nachteile abgewogen werden.
Für das Bestandsgebäude und eine eventuelle Sanierung spricht sicher, dass die bestehenden Objekte meist voll aufgeschlossen und daher problemlos erreichbar sind. Auch die Rahmenbedingungen für möglicherweise geplante Zubauten sind zumeist schon gegeben: z.B. eine gültige Bauplatzbewilligung. Generell lässt sich auch sagen, dass bei Sanierungsbauvorhaben die Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie die Flächenversiegelung nicht weiter vorangetrieben werden. Der Verbrauch der natürlichen Ressourcen bleibt beschränkt und die Umwelt wird somit – im Vergleich zu einem Neubau – wesentlich geschont – für mich ein sehr wichtiger Aspekt in der heutigen Zeit.
Gerade bei der Entscheidung für die Erweiterung des Elternhauses zu einem Generationenhaus spielt auch die emotionale Bindung zum Gebäude und zu den Bewohnern eine wichtige Rolle. Allerdings sollten sich dabei beide Partner einig sein, denn mehrere Generationen unter einem Dach bergen auch das Risiko von Konflikten, die vorher eventuell nicht bedacht wurden. Alle Generationen müssen vor Beginn der Planung ihre Vorstellungen von der gemeinsamen Zukunft und ihre Rahmenbedingungen offenlegen, so kann man im Vorfeld prüfen ob diese überhaupt vereinbar sind.
Eine Bauplatzbewilligung ist bei Neubauten oder bei Zubauten, sofern diese noch nicht vorliegt, zu erwirken. Die Baubehörde hat aus verschiedenen Gesichtspunkten zu überprüfen ob sich ein Grundstück grundsätzlich zur Bebauung eignet und somit eine Bauplatzbewilligung zu erteilen, wenn:
- Die Zustimmung des Grundeigentümers liegt vor.
- Den gesetzlichen Bestimmungen und den Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes und Bebauungsplanes, falls diese vorliegen, wird entsprochen.
- Eine zweckmäßige und geordnete Bebauung ist möglich.
- Die öffentlichen Interessen werden nicht gestört (Sicherheit, Gesundheit, Verkehr, Wahrung eines ungestörten Orts- und Landschaftsbildes).
- Die Größe und Gestalt des Bauplatzes ermöglicht die Errichtung der entsprechenden Gebäude einschließlich der Nebenanlagen und Stellplätze.
- Der Bauplatz darf in der Regel nicht kleiner als 500 m² sein.
- Der Bauplatz ist unmittelbar durch eine öffentliche Verkehrsfläche, oder durch eine grundbücherlich eingetragene Zufahrt über Fremdeigentum, aufgeschlossen.
- Eine Bauplatzbewilligung kann nicht erteilt werden, wenn sich die Grundfläche aufgrund von Grundwasserstand, Steinschlag, Hochwasser- und Lawinengefahr usw. nicht für eine Bebauung eignet, beziehungsweise wenn deren Aufschließung unvertretbare öffentliche Aufwendungen (Straßenbau usw.) erfordern würde.
Natürlich gibt es bei Bestandsgebäuden auch Nachteile: Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten können eventuell manche Wünsche der Bauherrschaft nicht oder nur eingeschränkt erfüllt werden, weil sie z.B. aufgrund der bestehenden Bebauung und der vorhandenen baurechtlichen Gesetze nicht möglich sind. Das ist häufig bei geplanten Zubauten und den damit verbundenen Abstandsvorschriften der Fall.
Auch lassen sich gewünschte Änderungen bei Umbauten und Erweiterungen im Grünland und in Naturschutzgebieten nicht durchführen, weil sie mit dem Orts- und Landschaftsbild und den gesetzlichen Bestimmungen nicht vereinbar sind. Gebäude in isolierter Grünlandlage sind aus heutiger Sicht oftmals Widmungsfehler. Soweit diese als „Sternchenbauten“ ausgewiesen sind, kann nach einem Totalabbruch kein Neubau mehr erfolgen. Besonderes Augenmerk wird von der Naturschutzbehörde hinsichtlich des Landschaftsbildes in den 50 m Uferschutzzonen von Bächen beziehungsweise in den 500 m Uferschutzzonen von Seen, sowie bei Sanierungen im Grünland gelegt.
Auch was die Ausrichtung des Baukörpers und der Situierung am Grundstück betrifft, ist man bei einer Sanierung an den Bestand gebunden. Durchdachte Planung kann jedoch viele Nachteile des Standortes wieder wettmachen.
Vor- und Nachteile eines bestehenden Standortes:
Vorteile:
- Vorhandene Anschlussleitungen
- Wasser
- Kanal oder Senkgrube
- Strom
- Evt. Gas, Fernwärme
- Bereits entrichtete Gebühren
- Verkehrsflächenbeitrag
- Aufschließungsbeiträge
- Vorhandene Bauplatzbewilligung
- Bekannte Umgebung
- Bekannte Nachbarn 😉
Nachteile:
- Teilweise falsch vorgegebene Ausrichtung des Baukörpers am Grundstück
- Gelegentlich isolierte Lage, daraus resultieren weite Wege zu
- Haltestellen des öffentlichen Verkehrs
- Schulen
- Ämter
- Gesundheitszentren
- Einkaufsmöglichkeiten
- Kulturangeboten
- Sportangeboten
- Bekannte Nachbarn 😉
Bei Neubau und Sanierung zu beachten – das Klima:
Solarangebot, Außentemperaturen, Extremwetterereignisse, etc.
Es liegt auf der Hand, dass bei Bestandsgebäuden die klimatischen Rahmenbedingungen nicht beeinflusst werden können. Aber auch für Neubauten gilt, dass ein Haus in einer sehr exponierten Hanglage mit starkem Witterungsangriff (Wind, Regen, Schnee) grundsätzlich eine schlechtere Energiebilanz aufweist als eines in geschlossener Bauweise in einem Siedlungsgebiet. Allerdings sind diese Standortnachteile bei den heute sehr hochwertigen Gebäudehüllen eher zweitrangig.
Von großer Bedeutung für die Energiebilanz und das menschliche Wohlbefinden ist jedoch das Solarangebot. Ein durch Nachbarbebauung, Vegetation oder Geländeformation verschatteter Baukörper erhält insbesondere in der Heizperiode weniger direkte Sonneneinstrahlung – daraus resultiert wiederum, dass weniger solare Gewinne über die Verglasungen erzielt werden können.
Das ist bei der Planung von Zu- und Umbauten, aber auch bei der Errichtung von Solaranlagen, enorm wichtig und hilfreich.
Übersicht über die Einflüsse auf ein Gebäude:
Extremwetterereignisse
Einige Standorte sind bekanntlich aufgrund ihrer Lage extremen Witterungsbedingungen und Naturgefahren ausgesetzt: z.B. Hochwasser und Lawinenabgänge. Bei der Sanierung kann natürlich nur beschränkt auf diese Umstände eingewirkt werden, bei Neubauten sollten Sie aber bereits bei der Grundstückssuche diese wichtigen Aspekte berücksichtigen und das Grundstück bei einem „unguten Gefühl“ eher nicht kaufen.
Es können aber auch in der Planungsphase einige einfache Punkte zur Schadensmilderung bei Extremwetterereignissen berücksichtigt werden (z.B. Höhensituierung bei Neubauten). In jedem Fall ist es anzuraten mit den lokalen Behörden beziehungsweise mit benachbarten Anwohnern Kontakt aufzunehmen. So können Wasserstände, Abflussverhältnisse, das Niveau von Abwasserkanälen, usw. abgeklärt werden. Auch die Nähe zu Fließgewässern kann unter Umständen eine potentielle Gefahr darstellen. Wie uns die vergangenen Jahre gezeigt haben können selbst kleine Bäche bei Starkregenereignissen zu reißenden Flüssen werden. Diese Umstände müssen sowohl in die Sanierungsplanung als auch in die Entscheidung ein Grundstück zu kaufen miteinbezogen werden. Die jeweils zuständige Gemeinde kann Auskunft über geplante Projekte geben: Flächenversiegelungen, Änderungen der Topographie durch Bauvorhaben, Retentionsbecken und Versickerungsflächen wirken sich oftmals erheblich auf die lokale Situation und mitunter auch auf die Baukosten aus. Die Bauämter verfügen auch über Pläne mit Aufzeichnungen vergangener Hochwasser (z.B. HQ100 = hundertjähriges Hochwasser). Grundsätzlich sollen bei Neubauten hochwassergefährdete Standorte gemieden und nicht weiter verbaut werden – Rote Gefahrenzonen schließen eine Bebauung grundsätzlich aus, gelbe Gefahrenzonen schränken diese teilweise erheblich ein.
Bei Sanierungen können die Kellerschächte z.B. bis über das Hochwasserniveau hochgezogen und mit Pumpen- und Pumpensümpfen versehen werden. Weiters müssen sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsgebäuden Maßnahmen gegen Rückstauungen aus dem Kanalnetz getroffen werden. Der Einbau von Rückstauklappen, Absperrvorrichtungen oder Hebeanlagen auf Rückstauniveau kann unter Umständen vor großen Schäden bewahren.
Bei hochwassergefährdeten Heizungsanlagen müssen bei Altbauten Öltanks gegen ein „Aufschwimmen“ gesichert werden. Vorsicht ist auch bei der Errichtung von Pellets-Lagerräumen geboten – Pellets quellen bei Feuchtigkeitskontakt stark auf, was, soweit die Lager gefüllt sind, sogar zu massiven Schäden an Stahlbetonkonstruktionen führen kann. Es gibt verschiedene Lösungen- spezielle Lagertanks können z.B. die Pellets bei Überschwemmungen trocken halten.
HQ100 („Hundertjähriges Hochwasser“): Bereich, der beim höchsten Wasserstand eines Flusses, der lt. Statistik mindestens einmal in 100 Jahren zu erwarten ist, überflutet wird.
Diese Bereiche wurden vom Lebensministerium in Form von Landkarten mit den gekennzeichneten Bereichen dokumentiert. Diese Gefahrenzonenpläne liegen bei allen betroffenen Gemeinden auf.
Informationen zu diesem Thema sind auf der Homepage des Lebensministeriums unter www.hochwasserrisiko.at zu finden.
Ver- und Entsorgungsleitungen: Kanalisation, Fernwärme, Gas und Elektrizität
Ob die vorhandene Infrastruktur ausreichend ist muss bereits vor der Planungsphase geklärt werden, wobei die wichtigsten Anschlüsse mit Sicherheit Wasser und Strom sind. Sollte keine Orstkanalisation zur Verfügung stehen besteht auch die Möglichkeit eine Senkgrube zu errichten.
Die Kanalrohre sind bei alten Bauwerken häufig in Beton oder Asbestzement ausgeführt. Sie sollten vorab nach Möglichkeit durch eine Fachfirma mittels einer Kamera untersucht werden. Im Bereich des öffentlichen Kanalnetzes muss dies regelmäßig im Auftrag der Gemeinde geschehen – eine diesbezügliche Anfrage beim zuständigen Kanalbetreiber kann hilfreich sein. So können Setzungen und Brüche und damit eventuell verbundene Rückstauungen ausgeschlossen werden.
Hinsichtlich der Fernwärme-, Gas- und der Elektrizitätsversorgung sollte mit dem jeweiligen Leitungsbetreiber die weitere Verwendung der vorhandenen Anschlüsse und Leitungen abgeklärt werden. In der Bauphase muss jedenfalls bei Arbeiten mit schwerem Gerät auf die vorhandenen Leitungen Rücksicht genommen werden, sofern diese noch erhaltenswert sind.
Verkehrsanbindung und Versorgung mit Infrastruktur und öffentlichen Einrichtungen
Lage, Lage, Lage – eine altbekannte Aussage von Immobilienfachleuten sollte sowohl beim Neubau als auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie hinterfragt werden. So manch ein Besitzer eines Altbaus in dicht verbautem Siedlungsgebiet stellt sich die Frage: „Ist eine Sanierung wirklich eine gute Lösung oder ist ein Neubau in grüner Stadtrandlage nicht viel einfacher und mitunter sogar günstiger?“ Um diese Frage sachlich beantworten zu können, macht es vor allem auch Sinn für den Standort die Fragen nach der Erreichbarkeit folgender Einrichtungen zu beantworten:
- Arbeitsplätze
- Nahversorgungseinrichtungen
- Lebensmittelmarkt
- Fachmarkt
- Der Anschluss des Grundstückes an das öffentliche Verkehrswegenetz
- Bus
- Bahn
- Bildungseinrichtungen
- Pflichtschulbildung
- Berufsbildung
- Höhere Schulen
- Gesundheitseinrichtungen
- Praktische Ärzte
- Fachärzte
- Rettungsdienste
- Kranken- und Pflegeanstalten
- Kulturellen und religiösen Einrichtungen
- Museen
- Kirchen
- Vereine
- Sportstätten
Wie viel Lebenszeit verbringt man damit, zwischen diesen Fixpunkten des täglichen Lebens hin- und herzupendeln? Und: wie sähe das für einen Bau „auf der grünen Wiese“ aus? Ein Kostenvergleich zwischen verschiedenen Standorten sollte nämlich auch die jahrzehntelangen Ausgaben für PKW samt Treibstoff beinhalten – so ändert sich oftmals das Bild einer vermeintlich „günstigen“ Immobilie.
Die Vermeidung von zusätzlichem Individualverkehr hat damit zwei Seiten: zum einen werden dadurch klimaschädigende CO2 Emissionen reduziert. Zum anderen lassen sich in einigermaßen zentralen Lagen für den Einzelnen durchaus erhebliche Einsparungen erzielen, wenn auf öffentliche Verkehrsmittel zurückgegriffen wird und dadurch beispielsweise ein Zweitwagen in der Familie entfallen kann. In weit außerhalb liegenden Neubaugebieten dagegen sind die täglichen Wege ohne zwei Autos meist nicht zu bewältigen.
Zudem darf man den Werterhalt beziehungsweise die Wertsteigerung in guter, zentraler Lage nicht außeracht lassen.
Ein neues Wohnhaus auf der grünen Wiese hat viele Reize, vor allem was die Freiheit bei der Planung betrifft, doch oftmals findet man auf dem Immobilienmarkt sehr attraktive Wohnhäuser die in einem tadellosen Zustand und vor allem auch preislich sehr interessant sind.
Sie sehen, die Aspekte sind enorm umfangreich und schwierig zu bewerten. Ich empfehle Ihnen aber dringend, dass Sie bei all den oben angeführten Überlegungen einen Experten/eine Expertin zu Rate ziehen, bevor Sie eine der größten Entscheidungen Ihres Lebens treffen. Die Kosten für die Beratung stehen meist in keiner Relation dazu, wenn letztendlich eine falsche Entscheidung getroffen wird. Baumeister, Holzbaumeister, Architekten, Ziviltechniker – es gibt viele kompetente Fachleute die Ihnen mit Rat und Tat beiseite stehen.
Folgende Dinge sind dabei meiner Meinung nach zu klären und können sich diese auch enorm auf die späteren Baukosten auswirken:
Bestandsgebäude:
- Statische Überprüfung des Gebäudes (Zustand von Wänden, Decken, Dachkonstruktionen usw.)
- Feuchtigkeitsschäden, vor allem bei erdanliegenden Bauteilen
- Schimmel oder Schädlingsbefall (kann mitunter den Bestand einer Immobilie gefährden)
- Zustand der Dachdeckung, gerade bei Flachdächern
- Zustand der Gebäudehülle und der Fenster
- Zustand der Haustechnikkomponenten (Heizung, Rohrleitungen, Sicherungsschränke, usw.)
- Vergleich des Energieausweises mit der tatsächlichen Ausführung
- Grobe Abschätzung, ob die geplante Investition mit dem zur Verfügung stehenden Budget machbar ist
Neubau:
- Ist eine Bauplatzbewilligung grundsätzlich möglich?
- Lassen sich Ihre Wünsche auf dem Grundstück überhaupt verwirklichen?
- Gefällesituation und Ausrichtung
- Befindet sich das Grundstück in einer geogenen Risikozone? (möglicherweise schlechter Baugrund)
- Wenn ja, sollte mit dem Grundstücksverkäufer vereinbart werden ein geologisches Gutachten anfertigen zu lassen
- Spezialgründungen und Bodenaustauschmaßnahmen können enorme Kosten verursachen
- Befindet sich das Grundstück im Verdachtsflächenkataster? (möglicherweise wurden vor längerer Zeit Abfälle auf dem Grundstück deponiert)
- Wenn ja, sollte eine grundlegende Charakterisierung (chemische Analyse) des Aushubmaterials durchgeführt werden
- Was kann um das Grundstück herum noch passieren?
- Der schönste See- oder Gebirgsblick kann binnen weniger Wochen verbaut sein
- Grobe Abschätzung, ob die geplante Investition mit dem zur Verfügung stehenden Budget machbar ist